不止李嘉誠賣豪宅，內(nèi)地開發(fā)商也在港島緊鑼密鼓地推售項目。
11月上旬，由龍光集團及合景泰富集團合作發(fā)展的香港鴨脷洲利項目，正式宣布命名為"The Corniche 凱玥"，項目將于本月內(nèi)開放現(xiàn)樓示范單位和公布開售詳情，首期提供295伙。而距離該項目2017年拿地已超過五年。
無獨有偶，近期萬科在香港深水埗的住宅項目連方I，也在上周六（11月12日）開展首輪銷售；華潤置地和保利置業(yè)在啟德跑道的合作樓盤澐璟也加入了戰(zhàn)局，首批118伙單位于11月14日起招標出售。
這些即將入市的新盤開發(fā)周期為一至五年不等，大多都是內(nèi)地開發(fā)商們在上一波買地潮中所得。
不過，并不是每一個在2016年前后馳騁香港土地市場的內(nèi)資，都能笑到最后。
內(nèi)資們扎堆賣樓，多宗地塊超百億
龍光與合景泰富合作開發(fā)的鴨脷洲地塊，曾有過一段輝煌的歷史。
2017年2月，香港地政總署公布，香港南區(qū)鴨脷洲地塊由龍光、合景泰富聯(lián)合體以168.55億港元中標，創(chuàng)下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。此前長達20年，香港僅有5宗批出地塊成交總價超百億，且單幅地塊均不超過120億港元。
資料顯示，該項目可建總樓面逾76萬平方呎（約7萬平方米），位置優(yōu)越，為港島區(qū)罕有大型市區(qū)住宅地皮，背山面海，因此招標之時也吸引了14家財團投標。最終，地塊由龍光、合景泰富聯(lián)合體摘得，折合樓面地價為每平方呎2.2萬港元。
2019年6月，鴨脷洲項目便開始籌劃申請預售，但一直"雷聲大雨點小"。直到今年11月初，龍光、合景泰富突然宣布項目已取得"滿意紙"（由香港地政總署發(fā)出，證明發(fā)展商已經(jīng)完成所有批地條款），預計短期內(nèi)上載樓書，將以現(xiàn)樓形式登場，整個樓盤提供295個單位。
某香港大型中介銷售經(jīng)理盧凱稱，該項目每平方呎售價至少要達3萬港元（1平方呎約等于0.09平方米，考慮匯率、公攤面積等因素，折算后大約為23萬元/平方米）；而如果是低密度住宅部分，每平方呎甚至可能超6萬港元（折合每平方米超50萬元）。
華潤置地和保利置業(yè)在啟德跑道的合作樓盤澐璟，則于11月14日將首批118伙單位招標出售。該樓盤位于中資們最青睞的啟德片區(qū)，臨近維多利亞港，于2019年6月由華潤置地及保利置業(yè)聯(lián)合體以129.16億港元競得，地塊成交價達1.8萬港元/平方呎，如今意向價格為3.5萬港元/平方呎。
這批入市新盤中，開發(fā)周期最快的是萬科香港發(fā)展的長沙灣連方I。2021年4月15日，萬科香港以底價2.76億港元投得香港九龍醫(yī)局街舊樓項目。據(jù)悉，萬科長沙灣項目此次首輪銷售僅發(fā)售30伙，超額認購近6倍。
內(nèi)資扎堆賣樓的當下，一向堅挺的香港房地產(chǎn)市場卻處于量價齊跌的市場氛圍。
早前香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)指出，預計10月整體樓宇買賣合約登記錄4500宗及320億港元，環(huán)比下跌6.9%及8.0%；預計2022年全年成交宗數(shù)將創(chuàng)1991年開始有全港數(shù)據(jù)以來32年按年歷史新低。房價方面，香港特區(qū)差餉物業(yè)估價署10月27日公布，用來衡量二手私人住宅的售價指數(shù)在9月錄得362.1，并創(chuàng)下2018年12月以來最大單月跌幅。
盡管銷售前景較為冷淡，但受12月美聯(lián)儲加息預期等因素影響，不少開發(fā)商仍會選擇在新一輪加息前加快推盤。
"香港實行聯(lián)系匯率制，港元與美元掛鉤，今年3月份美聯(lián)儲多次加息以來，香港金管局隨之上調(diào)基準利率，一年期Hibor已上升至近年來最高水平。"一位香港業(yè)內(nèi)人士稱。
該人士指出，多種連鎖反應導致香港房屋按揭貸款成本進一步推高，買房、供樓負擔增加，對本地房地產(chǎn)市場帶來壓力。
為促進銷售，地產(chǎn)開發(fā)商在推盤時往往也會加大補貼力度。盧凱告訴時代財經(jīng)，近期入市的樓盤售價基本小幅度低于市場價。以華潤置地、保利置業(yè)合作樓盤澐璟為例，盧凱稱行業(yè)內(nèi)均覺得3.5萬港元/平方呎的價格低于市價，"與啟德片區(qū)近半年的成交價相比已經(jīng)低了一些，更不要說對比香港其他維港海景樓房了。"
曾買下香港一半地塊，如今賣樓賣豪宅離場
動輒百億的地塊曾見證了內(nèi)資在香港拿地的瘋狂歲月。
2015年前后，規(guī)模增長迅猛的內(nèi)地房企們紛紛將拓展目光投到了香港。
據(jù)第一太平戴維斯2016年中期發(fā)布的數(shù)據(jù)，2005-2009年間，在香港26塊公共住宅用地招標中沒有一塊由內(nèi)地企業(yè)中標；但2010-2016年間的166塊公共住宅用地招標中，內(nèi)地企業(yè)中標18塊。尤其在2015年，香港地政總署的數(shù)據(jù)顯示，當年內(nèi)地房企在香港所購地價的總和首次超過香港本地房企，占該年香港土地出讓金總額的55%。
另有一組數(shù)據(jù)顯示，2016年下半年-2017年下半年，內(nèi)地房企在香港購入10宗土地，成交總金額接近600億港元。
恒大、中海、萬科、海航、高銀、保利、龍光、世茂、合景泰富、碧桂園等等，這些內(nèi)地開發(fā)商們成為了當年香港土地市場最活躍的身影，彼時四大家族之一的新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)更將這種行為稱之為"顛標"。
以啟德片區(qū)為例，幾乎所有中資都盯上這塊肥肉，不惜高價搶入。其中，中海、海航、高銀一度成為最大玩家。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，海航集團于2016年至2017年6個月內(nèi)累計斥資272億港元連奪啟德4幅地皮；高銀金融同樣斥資超200億港元在啟德圈下兩宗地塊。
中海則在香港發(fā)展多年，從2013年便陸續(xù)買入啟德片區(qū)地塊。僅2018-2019年，中海以600億元港元的大手筆拿下啟德共五宗地。
2022年初業(yè)績會上，中海主席顏建國提及，今年中海在香港將有四個項目推售，可推售總貨值超過1000億港元，其中就包括啟德項目。
但并不是每一個曾經(jīng)廝殺在香港市場的內(nèi)地開發(fā)商，都像中海一樣仍舊如魚得水。2018年，海航陸續(xù)將啟德四幅地塊出讓予恒基兆業(yè)和會德豐集團，在香港的故事幾近落幕；2019年起，高銀金融資金問題爆發(fā)，于當年6月突然宣布退出啟德百億地塊，之后又放售了高銀金融國際中心。
2021年起，伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行，恒大、世茂、佳兆業(yè)等房企也開始折價出售香港資產(chǎn)，住宅樓盤、辦公樓通通擺上了貨架。
而曾經(jīng)中資們高價獲得的那些項目，最終不少都回到了港資手里，如現(xiàn)時啟德片區(qū)絕大部分土地仍由港資發(fā)展。
"龍湖，萬科，華潤，保利，中海，現(xiàn)在在港發(fā)展得順暢的也就這幾家了，其他都退出得差不多了。"上述香港業(yè)內(nèi)人士稱。
