22.什么是投資估算？

投資估算是指對擬建項目固定資產(chǎn)投資、流動資金和項目建設(shè)期貸款利息的估算。在國外，投資估算分機會研究階段、初步可行性研究階段和技術(shù)經(jīng)濟可行性研究階段的投資估算。各階段的估算方法有粗細程度之別。在國內(nèi)，主要是兩階段的投資估算：

（1）項目建議書階段的投資估算。對固定資產(chǎn)投資主要采用指數(shù)估算法和系數(shù)估算法。對流動資金采用流動資金占產(chǎn)值、固定資金、成本等的比率進行估算。對建設(shè)期貸款利息可不予考慮。

（2）可行性研究階段的投資估算。對固定資產(chǎn)投資一般采用概算指標估算法進行結(jié)算。概算指標法需按固定資產(chǎn)投資的建筑工程、設(shè)備購置、安裝工程、其他費用，以及它們的具體費用項目進行估算。對流動資金除采用項目建議書的上述估算方法外，還可采用定額流動資金的測算方法。對項目建設(shè)貸款利息，則通過借款償還平衡表及財務(wù)平衡表進行結(jié)算。

秒懂一下：

投資估算就像裝修前做預(yù)算：

1. 毛坯房階段（項目建議書階段）

- 簡單估算：參考鄰居家裝修花了30萬

- 快速算法：按每平米2000元×150平=30萬

- 忽略細節(jié)：先不算貸款利息

2. 設(shè)計圖階段（可行性研究階段）

- 精細計算：

 砸墻5000元

 水電3萬元

 瓷磚2萬元

 櫥柜5萬元...

- 總計35萬元

- 算貸款：首付20萬，貸款15萬，利息1萬

多懂一點：

1. 估算常用方法：

- 指數(shù)法：去年建學(xué)?；?億，今年物價漲5%，估算1.05億

- 系數(shù)法：設(shè)備費100萬，安裝費按設(shè)備費20%算，加20萬

- 指標法：教學(xué)樓按5000元/㎡，建1萬㎡就是5000萬

2. 重點區(qū)分：

- 固定資產(chǎn)投資（買設(shè)備、建廠房）

- 流動資金（買原料、發(fā)工資）

- 貸款利息（借錢要付的利息）

3. 實用口訣：

"早期估算粗又快，可研階段細又全

建筑工程分開算，設(shè)備安裝不能亂

其他費用別漏項，利息要算還款賬"

特別提醒：投資估算是動態(tài)過程，就像裝修預(yù)算會越算越準。建議保留10-15%預(yù)備費，像裝修留出"超支備用金"。重大項目要做敏感分析，看看材料漲價對總價影響多大。

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23.投資估算的編制依據(jù)有哪些？

1.項目建議書（或建設(shè)規(guī)劃），可行性研究報告（或設(shè)計任務(wù)書），方案設(shè)計（包括設(shè)計招標或城市建筑方案設(shè)計競選中的方案設(shè)計，其中包括文字說明和圖紙）

2.投資估算指標，概算指標，技術(shù)經(jīng)濟指標。

3.造價指標（包括單項工程和單位工程造價指標）

4.類似工程造價。

5.設(shè)計參數(shù)，包括各種建筑面積指標，能源消耗指標等

6.相關(guān)定額及其定額單價。

7.當?shù)夭牧?，設(shè)備預(yù)算價格及市場價格（包括設(shè)備，材料價格，專業(yè)分包報價等）

8.當?shù)亟ㄖこ倘≠M標準，如措施費，企業(yè)管理費，規(guī)費，利潤，稅金以及與建設(shè)有關(guān)的其他費用標準等。

9.當?shù)貧v年，歷季調(diào)價系數(shù)及材料差價計算辦法等。

10.現(xiàn)場情況，如地理位置，地質(zhì)條件，交通，供水，供電條件等。

11.其他經(jīng)驗參考數(shù)據(jù)，如材料，設(shè)備運雜費率，設(shè)備安裝費率，零星工程及輔材的比率等。

秒懂一下：

投資估算就像做菜前準備食材清單：

1. 菜譜（項目建議書）：

  告訴你做什么菜（建什么項目）

  需要哪些主料（主要建設(shè)內(nèi)容）

2. 計量工具（指標數(shù)據(jù)）：

  量杯（造價指標） - 知道1杯米煮幾人份

  電子秤（定額單價） - 精確到克的計算

3. 超市價格表（市場價格）：

  今天豬肉30元/斤（材料預(yù)算價格）

  特價蔬菜5元/捆（專業(yè)分包報價）

4. 廚房條件（現(xiàn)場情況）：

  灶臺火力（地質(zhì)條件）

  冰箱容量（供電條件）

多懂一點：

1. 三大核心依據(jù)：

- 設(shè)計文件（藍圖）：就像做菜要有詳細步驟

- 價格信息（時價）：像買菜要貨比三家

- 現(xiàn)場實況（場地）：考慮廚房大小和工具

2. 實用技巧：

- 收集近期類似項目資料（參考別人做同款菜的經(jīng)驗）

- 建立自己的指標數(shù)據(jù)庫（整理常用食材價格本）

- 特別注意隱蔽費用（像做菜時容易被忽略的調(diào)料錢）

3. 常見誤區(qū)警示：

- 盲目照搬其他項目（不同餐廳的菜價可能差很多）

- 忽視物價波動因素（像應(yīng)季蔬菜和反季蔬菜價差大）

- 漏算輔助工程費用（像做菜忘記算燃氣費和水費）

特別提醒：估算時要像老廚師一樣"一看二問三比較"：

一看設(shè)計深度（菜譜詳細程度）

二問市場行情（實時菜價）

三比類似項目（別人做這道菜花了多少錢）

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24.什么是設(shè)計概算？

是指在初步設(shè)計階段，在投資估算的控制下，由設(shè)計單位根據(jù)初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計圖紙及說明、概算定額或概算指標、綜合預(yù)算定額、取費標準、設(shè)備材料預(yù)算價格等資料，編制確定建設(shè)項目從籌建至竣工交付生產(chǎn)或使用所需全部費用的經(jīng)濟文件。

秒懂一下：

設(shè)計概算是項目初步設(shè)計階段的詳細造價文件，相當于建筑項目的"精準報價單"。它比前期投資估算更準確，但原則上不應(yīng)突破已批準的投資估算。如果確實需要超出，必須提供充分理由并重新報批。

這個概算包含四大塊費用：

1.建筑工程費（房子主體結(jié)構(gòu)）

2.安裝工程費（水電管線等）

3.設(shè)備購置費（電梯、空調(diào)等）

4.其他費用（設(shè)計費、監(jiān)理費等）

多懂一點：

1 投資估算與設(shè)計概算的關(guān)系

- 投資估算是項目立項時的粗略估算

- 設(shè)計概算是初步設(shè)計后的精確計算

- 行業(yè)規(guī)定：概算超估算10%需重新報批

2 允許超估算的合理情形

(1)政策調(diào)整：如新出臺的環(huán)保標準

(2)客觀變化：發(fā)現(xiàn)復(fù)雜地質(zhì)條件

(3)業(yè)主主動：要求提高裝修標準

3 重點審核內(nèi)容

- 建設(shè)規(guī)模是否與批復(fù)一致

- 定額套用是否符合規(guī)定

- 材料價格是否合理

- 預(yù)備費是否足額計提

特別提醒：

（1）政府項目超估算必須報發(fā)改部門審批

（2）常見問題：漏算措施費、低估材料漲價

（3）設(shè)計單位應(yīng)做多方案比選控制造價

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25.設(shè)計概算的編制依據(jù)有哪些？

1.國家、行業(yè)和地方政府有關(guān)建設(shè)和造價管理的法律、法規(guī)、規(guī)定。

2.批準的建設(shè)項目的設(shè)計任務(wù)書（或批準的可行性研究文件）和主管部門的有關(guān)規(guī)定。

3.初步設(shè)計項目一覽表。

4.能滿足編制設(shè)計概算的各專業(yè)設(shè)計圖紙、文字說明和主要設(shè)備表。

5.正常施工組織設(shè)計。

6.當?shù)睾椭鞴懿块T的現(xiàn)行建筑工程和專業(yè)安裝工程的概算定額（或預(yù)算定額、綜合預(yù)算定額）、單位估價表、材料及構(gòu)配件預(yù)算價格、工程費用定額和有關(guān)費用規(guī)定的文件等資料。

7.現(xiàn)行有關(guān)設(shè)備原價及運雜費率。

8.現(xiàn)行的有關(guān)其他費用定額、指標和價格。

9.資金籌措方式。

10.建設(shè)場地的自然條件和施工條件。

11.類似工程的概、預(yù)算及技術(shù)經(jīng)濟指標。

12.建設(shè)單位提供的有關(guān)工程造價的其他資料。

13.有關(guān)合同、協(xié)議等其他資料。

秒懂一下：

設(shè)計概算就像給房子做詳細預(yù)算，要參考這些"賬本"：

1. 官方規(guī)定（國家建筑法規(guī)，相當于"游戲規(guī)則"）

2. 項目批文（立項文件，相當于"建房許可證"）

3. 設(shè)計圖紙（房子長啥樣的說明書）

4. 材料價格表（建材市場行情價）

5. 施工方案（怎么建房子的計劃書）

6. 當?shù)囟~（官方發(fā)布的工價標準）

7. 設(shè)備報價（電梯空調(diào)等大件價格單）

多懂一點：

1 核心依據(jù)三件套：

- 批文：證明項目合法的"身份證"

- 圖紙：設(shè)計師畫的"房屋藍圖"

- 定額：官方發(fā)布的"價格字典"

2 容易忽略的依據(jù)：

(1)場地條件：地下有沒有巖石、要不要排水

(2)特殊合同：比如業(yè)主要求趕工加班的條款

(3)類似工程：隔壁小區(qū)同戶型的造價參考

3 常見問題提醒：

（1）用錯定額：把商業(yè)樓套用住宅定額

（2）漏算費用：忘記計算垃圾清運費

（3）價格滯后：還用三年前的鋼材報價

特別提醒：

政府項目必須用最新定額

商品房要注意材料價格波動

工業(yè)項目要單獨計算設(shè)備費