完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則、保障交易自由、放寬抵押限制、支持民營經(jīng)濟，隨著首個專門規(guī)范土地二級市場建設(shè)的文件印發(fā)，我國土地二級市場將開始全面激活，有力激發(fā)要素市場活力。

土地二級市場簡單地說就是在市場流通環(huán)節(jié)的土地交易。與土地一級市場中政府同時行使所有者職責(zé)和履行監(jiān)管者職責(zé)不同，政府在土地二級市場中的職責(zé)和作用主要是制定交易規(guī)則，保障公平競爭，加強服務(wù)監(jiān)管，維護市場秩序，彌補市場失靈。

相關(guān)部門負責(zé)人日前在新聞發(fā)布會上說，黨中央、國務(wù)院高度重視土地制度改革工作。經(jīng)中央同意，2017年以來，在全國34個市縣開展了為期兩年的試點工作，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革經(jīng)驗。2019年5月29日，中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）并于近日印發(fā)。這對促進一二級土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展、加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

據(jù)介紹，改革開放40多年來，我國以政府供應(yīng)為主的土地一級市場取得長足發(fā)展，形成了相對完善的制度體系，而以市場主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級市場發(fā)展相對滯后。作為我國土地二級市場的頂層設(shè)計，《意見》指出，要以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，認真落實黨中央、國務(wù)院決策部署，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，堅持問題導(dǎo)向，加快建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，使市場規(guī)則健全完善，交易平臺全面形成，服務(wù)和監(jiān)管落實到位，市場秩序更加規(guī)范，制度性交易成本明顯降低，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系，為加快推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

《意見》要求，要堅持社會主義市場經(jīng)濟改革方向，完善交易規(guī)則，維護市場秩序。堅持平等、全面、依法保護產(chǎn)權(quán)。充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場主體合法權(quán)益。提高服務(wù)效能，強化服務(wù)意識，優(yōu)化交易流程，降低交易成本，全面提升土地市場領(lǐng)域政府治理能力和水平。

政府在土地二級市場中的職責(zé)和作用主要是制定交易規(guī)則，保障公平競爭，加強服務(wù)監(jiān)管，維護市場秩序，彌補市場失靈。為此，《意見》重點明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的必要條件，提出了完善土地二級市場的主要任務(wù)。一是完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，促進要素流通。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件，完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策，實施差別化的稅費政策。二是完善出租管理，提高服務(wù)水平。規(guī)范以有償方式或以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理，簡化審批程序，營造良好的出租環(huán)境。三是完善抵押機制，保障合法權(quán)益。明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件，規(guī)定自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。探索養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。四是創(chuàng)新運行模式，規(guī)范市場秩序。在市、縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，規(guī)范交易流程，加強信息互通共享。五是健全服務(wù)體系，加強監(jiān)測監(jiān)管。要求提供便捷高效的政務(wù)服務(wù)，培育和規(guī)范社會中介組織，加強對土地市場的整體調(diào)控，完善信用體系，全面規(guī)范市場運行。

《意見》要求，各地有關(guān)部門要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合實際研究制定實施細則和配套措施，確保各項工作舉措和要求落實到位。此外，已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

2017年以來，自然資源部在全國34個市縣區(qū)開展了為期兩年的試點工作，形成了一批可復(fù)制、可推廣的改革經(jīng)驗。

自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長 鄭凌志：“我們34個試點，在土地的二級市場上，轉(zhuǎn)讓土地達到了6100多宗。比起試點前增加了21%。出租土地達到了6000多宗，比我們在試點開始前，增加了7%。抵押土地達到了26000多宗。從量上來看，通過二級市場試點的這種探索，市場的活力，主體之間交易的活躍度明顯提高。這正是我們培育二級市場的目的?！?/span>