近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》(以下簡稱《意見》)，提出促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托(REITs)健康發(fā)展，進一步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市。
專家認為，在政策利好的支持下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的重要手段，有望加速走向市場化和成熟，在穩(wěn)增長、促發(fā)展中發(fā)揮更加重要的作用。
有效盤活存量資產(chǎn)
基礎(chǔ)設(shè)施REITs是近年來市場的熱點。自2021年6月首批9只公募REITs亮相以來，共有12只REITs陸續(xù)上市，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施，募資規(guī)模達458億元。
“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs創(chuàng)新了融資渠道，解決了‘基礎(chǔ)設(shè)施投資的錢從哪里來’的問題，為基礎(chǔ)設(shè)施投資提供了可持續(xù)的資金來源?！盇VIC首席經(jīng)濟學(xué)家鄧海清表示，中國基建領(lǐng)域沉淀了大量資產(chǎn)，可以通過REITs盤活，為傳統(tǒng)基建領(lǐng)域和新增基建投資提供增量資金來源，起到盤活存量和促進增量的雙重作用。
今年以來，圍繞基礎(chǔ)設(shè)施REITs的工作快速推進。今年3月，中國證監(jiān)會表示，正在與相關(guān)部委合作，進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托基金試點，完善體制機制，擴大試點范圍。4月，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新申購項目指引公開征求意見。5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)。
此次《意見》明確進一步提高推薦審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。對維護產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、加強民生保障具有重要作用的項目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風險可控的前提下，可進一步靈活合理確定經(jīng)營年限和收益集中度要求。建立健全資金籌集機制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。
業(yè)內(nèi)人士認為，在政策支持下，公募REITs有望創(chuàng)造新的股權(quán)投資市場，在助力基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、擴大有效投資方面發(fā)揮更重要的作用。華夏基金表示，該募集機制將有助于完善中國公募REITs市場的制度建設(shè)，加快優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)不斷進入資本市場，有效提升公募REITs產(chǎn)品的規(guī)模和吸引力。
“基礎(chǔ)設(shè)施REITs的快速發(fā)展，對于盤活存量資產(chǎn)，形成投融資良性循環(huán)具有重要意義?！闭猩萄芯坎渴紫?jīng)濟學(xué)家李湛表示，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有較高的流動性和安全性，收益穩(wěn)定。在中國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施和高資產(chǎn)存量的背景下，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以盤活存量資產(chǎn)；另一方面，對于現(xiàn)金流長期穩(wěn)定但缺乏流動性的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，公募REITs可以提供資金退出的渠道，提高資產(chǎn)流動性，資金退出后可以投入新的項目建設(shè)，形成良性循環(huán)；此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs豐富了基礎(chǔ)設(shè)施項目的資金來源，降低了政府債務(wù)成本，為更多社會資本創(chuàng)造了參與機會，提高了資金配置效率，促進了我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。
多元擴容取得進展
近日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴容邁出實質(zhì)性一步。5月27日，證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。
同一天，全國首批保障性租賃住房REITs項目正式申報。廈門安居集團有限公司REITs項目、深圳人才安居REITs項目分別向滬深交易所正式提交申報材料，也于同日向證監(jiān)會申報。
“這意味著我國REITs試點項目擴容增類取得了實質(zhì)性突破，預(yù)計年內(nèi)能見到保障性租賃住房REITs掛牌?！敝行抛C券研究部表示，保障性租賃住房具有租金比較穩(wěn)定、土地出讓金可能減免的特點，未來保障性租賃住房REITs有可能在一二線城市不斷推廣鋪開。
深交所表示，推出保障性租賃住房REITs具有重要作用和意義。首先，可以提供租賃住房增量投資的資金來源，改善地方政府資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。其次，豐富了公募REITs資產(chǎn)類型，拓寬了機構(gòu)和居民投資渠道，引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃住房項目。此外，通過盤活前期建設(shè)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠幫助企業(yè)迅速回籠資金，緩釋新增項目建設(shè)壓力，建立低成本、低杠桿經(jīng)營模式。
“REITs是解決保障性租賃住房發(fā)展瓶頸的重要工具，未來發(fā)展空間較大?！敝姓\信托投資研究部高級研究員韓鳴飛認為，但要加快發(fā)展保障性租賃住房REITs，地方政府還應(yīng)給予明確的長期支持政策，比如，可以給予保障性租賃住房長期的土地供應(yīng)、稅費減免、租金補貼等政策支持，為項目達到REITs發(fā)行條件提供保障，穩(wěn)定項目收益預(yù)期，吸引更多資金參與。
當前我國擁有大量且優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，市場預(yù)計，以推進保障性租賃住房REITs為契機，未來諸如水利設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等尚未覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有望加速申報設(shè)立REITs產(chǎn)品?！斑@些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)關(guān)乎國計民生，合理的運營管理能產(chǎn)生良好的社會效益，通過REITs等金融手段實現(xiàn)市場化發(fā)行，可有效回收前期投入繼而進行新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，提高資金的使用效率?！敝行抛C券研究部表示。
金融機構(gòu)積極參與
進入5月以來，多地相繼出臺利好政策，加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展。
四川提出11條舉措，促進基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展；江蘇鼓勵在更廣領(lǐng)域開展創(chuàng)新探索，對于回收資金再投資符合條件的新項目，積極支持申請中央預(yù)算內(nèi)投資補助資金；上海提出推動更多符合條件的存量基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，遴選保障性租賃住房項目等開展REITs試點，支持盤活存量資金用于新建項目。
涉及水利、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房等多領(lǐng)域的REITs項目招標也在緊鑼密鼓地進行，眾多金融機構(gòu)參與其中。例如，南方基金、易方達基金、廣發(fā)基金成為四川能投橫江水電站公募REITs基金管理人項目中標候選人；平安證券、中信證券成為廣州科學(xué)城集團公募REITs總協(xié)調(diào)人項目中標候選人；中信證券、中金公司、國泰君安證券成為湘水發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs咨詢服務(wù)項目中標候選人。
“華夏基金致力于與優(yōu)秀的原始權(quán)益人和運營管理機構(gòu)合作，并正在與相關(guān)企業(yè)積極探討或推進新基礎(chǔ)設(shè)施項目的發(fā)行或擴募工作，力爭為投資者推出更多優(yōu)質(zhì)的公募REITs產(chǎn)品。”華夏基金表示。
總的來看，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚處于發(fā)展初級階段，市場機制有待進一步完善?！澳壳皣鴥?nèi)對于底層資產(chǎn)項目要求仍較為嚴格，市場上符合條件的優(yōu)質(zhì)項目并不多。同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收政策體系還未構(gòu)建成熟，稅收優(yōu)惠尚不夠明確。此外，公募REITs的投資者和運營管理者有一定局限性，公眾投資者參與度不高，產(chǎn)品流動性有待提升?！崩钫勘硎尽?/p>
李湛建議，未來應(yīng)逐步放寬對底層資產(chǎn)的篩選標準，完善關(guān)于底層資產(chǎn)特許經(jīng)營到期所有權(quán)轉(zhuǎn)移等規(guī)定。健全稅收法律法規(guī)，明確REITs發(fā)行過程中涉及的稅收優(yōu)惠問題。并且參照發(fā)達國家經(jīng)驗，減少公眾投資者的參與限制，提升產(chǎn)品市場活躍度。
相關(guān)配套規(guī)則正在逐步完善。近日，證監(jiān)會指導(dǎo)證券交易所制定發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。
證監(jiān)會表示，下一步，將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵運營情況和業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs開展擴募業(yè)務(wù)，同時強化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資金來源的重要作用。
