我國房地產業(yè)信息化的發(fā)展歷程，可以說是傳統(tǒng)房地產業(yè)與網絡技術不斷融合、相互滲透的過程。在雅虎、微軟和AOL美國在線相繼開通網上房地產服務項目后，1998年7月18日，中國建筑業(yè)協(xié)會推出了“中國建筑在線”網站。2000年4月3日，搜房網(soufun.com)在網上成功地拍賣了7套北京房產，這件事在業(yè)內引起了不小的震動。隨后，搜房網又一次在網上拍賣活動中僅用了短短4個小時的時間就拍賣了17套上海房產，并以300萬元的價格成交了7套別墅。這是國內房地產網絡電子商務的一次大膽嘗試，更為房地產網絡經濟開辟了廣闊天地。

    世界發(fā)達國家信息化起步較早，信息技術在房地產業(yè)領域已有相當廣泛的應用，如:英國建立了“建筑網”和“承包商數據庫”，大眾可通過網絡查詢建筑方面的法規(guī)、政策和承包商的信息;新加坡幾年前就實現了政府工程項目的網絡管理系統(tǒng);日本的“公共工程綜合信息系統(tǒng)”是目前發(fā)達國家中規(guī)模最大的建筑市場和建筑產品管理信息系統(tǒng)。

    一、信息技術對房地產業(yè)的影響

    (一)信息技術改善了房屋的功能，智能型房屋已經出現

    應用數碼科技開發(fā)的數碼住宅和寬頻社區(qū)，成為房地產的新賣點。許多國際著名的廠商已紛紛推出互聯(lián)網家庭、電子化住宅，向人們展示了21世紀房地產業(yè)的發(fā)展趨勢。

    2000年全球領先的互聯(lián)網設備和解決方案提供商—美國思科系統(tǒng)公司正式推出了互聯(lián)網家庭，向世界展示了由高速、不間斷的互聯(lián)網連接以及眾多帶有網絡功能的家用電器所帶來的激動人心的生活方式。英特爾公司也不甘落后，大力推廣以個人電腦為中心的電子化住宅(e-home)，采用有線、無線等方式連接數碼相機、電子顯微鏡、集聲器等各種家電。芬蘭2002也推出以網絡技術為主題的新型城市小區(qū)—網絡城，城中除了電子購物商場外，還有家庭機器人、家庭劇院、可視電話、網絡醫(yī)生等設施。

    (二)信息技術改變了傳統(tǒng)的房地產經營方式

　　計算機、網絡、通訊等技術的發(fā)展融合使信息處理和傳遞突破了時間、地域的限制，也催生了電子商務、網上超市、虛擬社區(qū)等新事物，人們的生活方式和消費方式發(fā)生了巨大變化，房地產業(yè)的經營管理模式亦受到前所未有的沖擊。

　　1.消費者成為房地產市場的主導者。對于擺在消費者面前的各類房地產海量信息，消費者有著極大的選擇權。對于開發(fā)商而言，如何吸引更多消費者的注意力，特別是潛在消費者的注意力，將成為實現產品價值的關鍵步驟。可以說在網絡環(huán)境下，每個“個人”都將成為市場的主導者。據權威人士估計，每雙雅虎(Yahoo.com)的“眼球”(閱覽流量)，均為雅虎創(chuàng)造2609美元的價值，而每雙停駐在亞馬遜書店< Amazon.com)的“眼球”，其價值也達2699美元?？梢娖髽I(yè)聚集的“眼球”越多，企業(yè)自身的價值也越高。

就房地產業(yè)中的住宅產品而言，消費者需要的不僅是物質滿足，更重要的是精神文化的滿足。外至周邊環(huán)境、建筑風格、社區(qū)文化，內到戶型設計、配套設施等，個性化消費將成為消費的主流。為了能夠最大限度地滿足消費者的個性化需求，生產者將會通過虛擬市場，請顧客直接參與新項目的開發(fā)、設計過程，從而使商品的供給和需求達到高度統(tǒng)一，降低銷售風險，這樣也有助于顧客滿意度的提升，從而留住老顧客，吸引新顧客。

　　2.傳統(tǒng)房地產中介瓦解，新型中介誕生。傳統(tǒng)的房地產中介服務體系主要由房地產經濟代理公司、評估公司、咨詢公司組成。傳統(tǒng)經濟模式下，產品提供者與消費者很難溝通，中介主體往往作為供需雙方的紐帶和橋梁，憑借其掌握的供需雙方的大量信息，為雙方提供服務。但網絡經濟時代的一個最為顯著的特征就是其直接性，即為生產方和消費方提供直接溝通和交易的機會。這就對“以溝通買賣雙方信息為生存基礎”的傳統(tǒng)房地產中介服務業(yè)形成了強大壓力。在這種強大壓力下，傳統(tǒng)中介被迫轉型，開展網上中介服務，成為網絡經濟時代的新型中介。那些不能適應網絡時代要求的中介企業(yè)將會被淘汰。新型中介以網絡平臺為依托，以較強的專業(yè)基礎和技術優(yōu)勢，整合房地產開發(fā)商，特別是中小型房地產企業(yè)的資源，有效參與供求雙方交易，進而從中獲得收益。美國房地產經紀人協(xié)會公布的一份調查報告顯示，技術革新正在影響著房地產中介傳統(tǒng)的運作方式。報告稱，1997年以來，美國房地產經紀人協(xié)會的70多萬名成員中，上網成員的比例已從27%增加到72%,60%的經紀人通過電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產公司在互聯(lián)網上建有網址，72%的房地產公司通過互聯(lián)網做生意。

　　網絡經濟時代，房地產交易將只涉及幾個主體:售房者將待售的房子上網，購房者可通過電話或E-MAIL與之進行聯(lián)系。買者可以通過網絡申請貸款，并給出他的最高借款額和折扣點。一旦借款人選出貸款對象，整個原始交易都以電子的方式完成，包括電子信用卡打分(評估方法)、計算機生成的文件、借貸雙方通過E-MAIL、傳真和電話進行交流。當貸款協(xié)議達成時，公證人證實所有文件的簽署，把有關文件寄發(fā)給借款人，然后這項貸款便可進入二級市場進行交易。

　　3.房地產經營地域擴大。全球化是網絡經濟的外在特征，信息技術的發(fā)展使整個世界變成了一個“地球村”，將空間因素的制約降到最低程度。過去，房地產產品的不可移動性特征，以及對地域文化、消費者偏好、政策法規(guī)等信息掌握的不完全性，阻礙了投資者的腳步。然而在網絡時代，信息的充分獲知在一定程度上正消除阻礙外來競爭者的障礙。外來競爭者可以通過各國政府網站了解當地的宏觀經濟形勢、政策法規(guī)及城市規(guī)劃，還可以通過綜合性網站了解當地的風土人情、消費習慣及消費水平，由此縮小了外地與本地經營者的信息差距，使房地產企業(yè)能夠在國內甚至國外某地尋求發(fā)展。

　　4.房地產投資風險降低。眾所周知，房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，且投資周期長，具有高風險、高收益的特征。在信息不完全的傳統(tǒng)市場中，房地產產品具有顯著的地域性，外來競爭者幾乎不可能跨地域、跨國界經營，即便是在本地經營，企業(yè)也將面臨很大的投資風險。

然而在網絡經濟時代，隨著我國信息化建設步伐的加快，無論是政府網、企業(yè)網，還是綜合性門戶網、房地產專業(yè)網，均呈現出發(fā)展J決(數量、規(guī)模)、信息量大、質量高、實用性強等特點，同時上網用戶也在激增，目前年齡主要分布在2835歲之間，這也正是房地產消費群體的主力年齡段。這部分消費群體因存在需求，所以也就會主動借助網絡傳遞需求信息，由此形成了供方、需方、中介、政府多方面信息匯集在一起，市場信息總量大幅度增加。傳統(tǒng)市場中的信息不完全、不透明的矛盾在網絡經濟中得到改觀，從而降低了房地產企業(yè)的投資風險。

　　5.房地產周期波動平緩。與其他產業(yè)經濟一樣，房地產業(yè)在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期性波動現象，這已是不爭的事實。房地產業(yè)作為國民經濟的有機組成部分，其興衰在很大程度上要受到國民經濟的左右，同時，由于房地產業(yè)特殊的地位和作用，目前我國仍比較重視對房地產市場的政策調控，因此房地產市場的發(fā)展較易受到政策因素的影響。因此，雖然房地產業(yè)的周期性波動完全屬于市場經濟范疇，但是導致房地產發(fā)展呈現周期性的原因既可能源于經濟體系自身因素的作用，也可能是存在于經濟范疇之外，是外界給予的非經濟性的沖擊和干擾。

　　房地產信息化的發(fā)展及信息技術的廣泛應用極大地減緩了房地產周期性波動。一方面，在信息社會中，信息作為重要要素已經深刻而廣泛地融入了房地產開發(fā)經營的各個環(huán)節(jié)，定制性服務、個性化生產、全程營銷促使產銷融為一體，供需達到相對均衡，一定程度上減少了波動的振幅;另一方面，社會信息化程度的提高，特別是政府信息化建設的深入，使得宏觀經濟政策及宏觀經濟形勢的透明度、及時性、全面性均得到增強。房地產開發(fā)企業(yè)在確切掌握宏觀環(huán)境的基礎上及時作出戰(zhàn)略性調整將有利于減少經營中的大起大落，從而降低波動的振幅。

    二、信息時代的房地產經營理念

　　微軟公司創(chuàng)始人比爾?蓋茨曾說:“房地產業(yè)將會由于技術的進步而發(fā)生改變，這種改變已經開始并以極快的速度進行，只有意識到這一點的人，才能在房地產業(yè)生存下去?！蹦壳?，這個預言正在變?yōu)楝F實。在當今的信息時代，房地產業(yè)必須樹立全新的經營理念，只有如此，中國的房地產業(yè)才能持續(xù)、健康、快速地發(fā)展。

    (一)以消費者為核心的經營理念

　　隨著市場經濟的深入發(fā)展，消費者不斷成熟，房地產市場上的競爭越來越激烈，已完全進入買方市場時代。房地產商品具有區(qū)別于其他一般商品的特殊性，它建設周期長、使用時間長，尤其是交易價格巨大，人們購買房地產商品，通常是花費幾年甚至更長時間的積蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求。所以，顧客在選擇房地產商品時往往比較謹慎。隨著時代的發(fā)展，人們個性化需求不斷增長，對于房屋設計、社區(qū)環(huán)境、交通狀況，甚至人文環(huán)境、配套設施、服務質量等提出了更高的要求，因此，在目前的買方市場中，顧客的滿意度成為鑒定房地產企業(yè)一切行為的惟一標準。一旦房地產商品無法適銷對路，企業(yè)將面臨巨大損失。所以，一切房地產經營活動，如市場調研、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、廣告宣傳、市場推廣、售后服務及物業(yè)管理等，都必須樹立以消費者為核心的經營理念，以適應市場需要，為顧客提供滿意的房地產商品。

 (二)全球經營理念

　　當今世界，經濟、金融和信息各個領域都在不斷地加速全球化進程，我們正在進入一個以世界性標準來評價企業(yè)和社會的時代。網絡技術推動了房地產全球經營的進程。開發(fā)商從市場研究、規(guī)劃設計、采購、直至銷售等環(huán)節(jié)均可以借助網絡技術來實現。借著電子商務，國內和國外的時空得到最有效的緊縮，將來，我們不難發(fā)現有些開發(fā)商可能就是一個網絡公司，開發(fā)過程中的市場研究、采購、銷售等環(huán)節(jié)幾乎全部在網上實現，聘請的世界著名的設計師將在網上通過計算機輔助設計完成項目的設計方案，而且開發(fā)商只需安坐家中即可監(jiān)測整個企業(yè)在各地的項目進度。與此同時，開發(fā)商在減少種種繁文褥節(jié)方面將節(jié)省大量費用。據統(tǒng)計，1996年跨國貿易的雜項開支約為3500億美元，若以電子商務開展國際貿易，可節(jié)省費用高達1000億美元!

    (三)戰(zhàn)略聯(lián)盟理念

　　中國的商人比較注重個體商業(yè)機會的把握而不注重整體商業(yè)模式的研究，這一點在興起于20世紀90年代初期的房地產界尤為突出。但是，當我們跨入信息時代，網絡技術、計算機通訊技術逐漸成熟，金融體系不斷健全，國外知名大企業(yè)正將先進技術、管理經驗、營銷模式帶到中國，境內外養(yǎng)老基金和保險公司尋求新的投資方向和投資工具的時候，房地產商業(yè)組織模式也正在發(fā)生深刻變化，戰(zhàn)略協(xié)同競爭關系正在逐步形成，這也正是信息時代房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

　　現代國際競爭不是產品與產品、技術與技術的競爭，也不是企業(yè)與企業(yè)的競爭，而是產業(yè)鏈與產業(yè)鏈之間的競爭，建立穩(wěn)定的房地產產業(yè)鏈是未來十年或二十年的發(fā)展方向。產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間可通過戰(zhàn)略聯(lián)盟共同進行市場分析，產業(yè)鏈上下游間不僅僅是甲、乙方的關系，更多的是市場的共同利益者，它們完全可以通過共同廣告、共同研究市場、共同開發(fā)新產品、共同市場推廣來提高市場效果，這也就是產業(yè)鏈發(fā)育的雛形。當一個開發(fā)企業(yè)融合了房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)的優(yōu)秀企業(yè)并與其成為穩(wěn)定的戰(zhàn)略伙伴，也就具有了不斷生產高性能、低成本、高保障的產品的能力，也就擁有了真正意義上的品牌和核心競爭力。因此，戰(zhàn)略聯(lián)盟必將會成為綜合性產業(yè)市場競爭的關鍵。