2022年無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的一年。
在宏觀經(jīng)濟(jì)下行與全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)等因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)經(jīng)歷著多重考驗(yàn)，銷(xiāo)售市場(chǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求疲軟、價(jià)格下滑，讓所有內(nèi)房企都承受著巨大的壓力。行業(yè)的調(diào)整，也對(duì)各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內(nèi)功、調(diào)整布局，而這一切都是以資金和流動(dòng)性為基礎(chǔ)的。
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理了“A+H”共計(jì)100家主流上市房企（部分未發(fā)布財(cái)報(bào)的未列入）的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，旨在總結(jié)企業(yè)賬面資金狀況、剖析對(duì)比償債壓力和杠桿率。
榜單詳見(jiàn)附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜。
01
近8成房企在手資金“縮水”
據(jù)2022上半年在手資金排行榜顯示，在TOP20的10家A股房企中，僅保利發(fā)展、金地集團(tuán)同比增長(zhǎng)，增幅分別為1.08%、8.37%。剩余8家房企貨幣現(xiàn)金均有不同程度的下滑，其中首開(kāi)股份下滑最為嚴(yán)重，同比下滑34.13%。
從2022年上半年貨幣資金排行榜來(lái)看，房企在手資金分化巨大。據(jù)榜單顯示，保利發(fā)展以1571.03億元位居榜首；碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地的貨幣資金超過(guò)千億，分別為1479.76億元、1410.73億元、1253.21億元、1164.41億元。相比之下，TOP10之外的華發(fā)股份為521.89億元，不及保利發(fā)展的1/3；而排在第90位的國(guó)瑞健康，在手資金只有6.73億元，與保利發(fā)展相差1564.3億元。在整個(gè)行業(yè)面臨流動(dòng)性壓力時(shí)，非受限資金更能反映房企現(xiàn)金真實(shí)水平。通過(guò)榜單可以看出，非受限資金的排行榜與貨幣資金排行榜發(fā)生些許變化。如圖所示，碧桂園從第二下降到第四的位置，華發(fā)股份取代綠地控股躋身TOP10行列。但仍然可以看出，位居TOP1的保利發(fā)展與TOP10的華發(fā)股份之間，非受限資金差額仍在千億元。
附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜
圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)，上市公司研究院，數(shù)據(jù)來(lái)源Wind，公司公告。
02
紅檔房企數(shù)量增加
“三道紅線(xiàn)”是指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%；凈負(fù)債率不得大于 100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線(xiàn)”的觸線(xiàn)情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，90家上市房企中，綠檔房企有29家；黃檔企業(yè)有22家，比2021年底多了6家；橙檔企業(yè)有17家，比2021年底多了10家；紅檔企業(yè)有22家，比2021年底多了13家。
在貨幣資金TOP10房企中，有7家房企為綠檔房企，分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)；黃檔房企有2家，分為為碧桂園、綠地中國(guó)；最后一家房企綠地控股為橙檔。
從“非受限現(xiàn)金短債比”指標(biāo)來(lái)看，47家房企現(xiàn)金短債比不低于1倍，指標(biāo)及格率為52.2%，且90家房企現(xiàn)金短債比均值為1.19倍。
其中，中華企業(yè)、中國(guó)國(guó)貿(mào)、龍湖集團(tuán)走在前列。中華企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為8.12倍；中國(guó)國(guó)貿(mào)、龍湖集團(tuán)的非受限現(xiàn)金短債比超過(guò)3倍，分別為4.86倍、4.07倍。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，有43家房企現(xiàn)金短債比小于1；其中泰禾集團(tuán)、泛?？毓?、藍(lán)光發(fā)展現(xiàn)金短債比為0.04 、0.05 、0.10 ，這也意味著這些房企的在手現(xiàn)金，還不起短期負(fù)債，流動(dòng)性壓力極大。
03
房企最新三道紅線(xiàn)榜發(fā)布
另外，據(jù)濤哥雜談?chuàng)科蟀l(fā)布的最新半年報(bào)數(shù)據(jù)整理出《2022上市房企三道紅線(xiàn)榜》，展示70家房企最新財(cái)務(wù)情況。該榜單一共匯集70家房企數(shù)據(jù)，其中末尾10家房企，未能按時(shí)披露財(cái)報(bào)，也被歸入紅檔范圍，如恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、奧園等。本次榜單中以現(xiàn)金短債比為核心進(jìn)行排序。從總體看，70家上市房企中，綠檔23家，黃檔11家，橙檔11家，紅檔25家，綠檔房企在減少，紅檔房企大幅增加。某種程度上，這也體現(xiàn)出行業(yè)當(dāng)前的困難狀態(tài)，一大批曾經(jīng)是綠黃橙檔的公司最終掉到了紅檔。據(jù)分析：
- 23家綠檔房企中
龍湖、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、建發(fā)、華僑城、華發(fā)、金地、金茂、招商蛇口、越秀、保利、濱江、五礦這14家綠檔房企，經(jīng)營(yíng)情況以及償債能力良好，其中大部分都是國(guó)央企，沒(méi)什么大問(wèn)題。
其中龍湖、濱江是民企典范，尤其龍湖現(xiàn)金短債比達(dá)到4倍，業(yè)內(nèi)最高。
萬(wàn)科、金地屬于混合所有制，有國(guó)企血統(tǒng)融資上相對(duì)有優(yōu)勢(shì)，參與城市更新拿地方面也有便利。
中海、華潤(rùn)、招商、保利、金茂、五礦、華僑城是央企，建發(fā)、華發(fā)、越秀是地方國(guó)企，實(shí)力雄厚。
新城、旭輝、金輝、雅居樂(lè)、中駿、德信這6家綠檔民企因?yàn)闆](méi)靠山，多少存在一些經(jīng)營(yíng)壓力，而寶龍、融信、領(lǐng)地已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)展期。
其中新城、金輝目前還好，旭輝持續(xù)面臨做空困擾，雅居樂(lè)已經(jīng)渡過(guò)階段性難關(guān)，中駿、德信當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)較大，尤其是德信，12月有筆債要還壓力不小。
- 11家黃檔房企中
碧桂園、美的置業(yè)是受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)債支持的“示范房企”，綠城、遠(yuǎn)洋有國(guó)企股東撐腰，大悅城、華遠(yuǎn)是國(guó)企，暫時(shí)問(wèn)題也不大。
中梁、弘陽(yáng)、佳源、金科都存在較大債務(wù)壓力，合生目前看還好。
11家橙檔房企中，兩級(jí)分化比較嚴(yán)重。
首開(kāi)、保利置業(yè)、光明地產(chǎn)是國(guó)企問(wèn)題不大，綠地雖然展期但后來(lái)國(guó)資有給支持。
中南建設(shè)、時(shí)代中國(guó)、大唐、力高比較難但還在堅(jiān)持，禹洲、榮盛就已經(jīng)債務(wù)展期暴雷了。
- 25家紅檔房企中
大多數(shù)都已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)展期或者違約。
紅檔房企數(shù)量比較多，情況大多類(lèi)似，除了中交、金融街是國(guó)企，建業(yè)已經(jīng)被國(guó)資入股，合景泰富、朗詩(shī)、上坤還在苦苦支撐外，其他都已經(jīng)算暴雷了。
不難發(fā)現(xiàn)，紅檔房企的現(xiàn)金短債比都小于1，且凈負(fù)債率基本都大于100%，都非常缺錢(qián)，有些因?yàn)橐呀?jīng)長(zhǎng)期違約暴雷，凈負(fù)債率甚至超過(guò)500%。
